Применение норм о самовольной постройке

Верховный суд обновил разъяснения о самовольных постройках. Положения совместного постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ 2010 года по данному вопросу утратили силу.

Виды самовольных построек

Постройку могут признать самовольной уже с момента возведения фундамента.

К самовольным постройкам относят:

– реконструированный объект, у которого изменились параметры его частей (высота, этажность, площадь, объем и пр.). Привести его в соответствие нормативным требованиям можно путем демонтажа только реконструированной части;

– объект, созданный в результате реконструкции без согласия всех участников долевой собственности;

– объект, вид использования которого не входит в перечень разрешенных на данном земельном участке;

– объект с нарушениями градостроительных, строительных норм и правил. Последствия нарушений зависят от их характера. К существенным нарушениям относят, например, несоблюдение предельного числа этажей и высоты. Незначительными с учетом обстоятельств конкретного дела могут признать нарушения минимальных отступов от границ участков и максимального процента застройки.

Нельзя признать объект самовольной постройкой по таким причинам:

– объект используют не по целевому назначению;

– уполномоченный орган в порядке самоконтроля отменил выданные разрешения;

– уполномоченный орган согласовал строительство, но объект возведен с нарушением ограничений использования участка. Условие: в ЕГРН нет информации об ограничениях, застройщик не мог о них знать.

Исковая давность не затрагивает требования:

– о сносе постройки, которая угрожает жизни и здоровью граждан;

– об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, например, по иску собственника участка под постройкой или смежного участка.

Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки (приведении ее в соответствие нормам) может быть:

– лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не была самовольной (покупатель постройки, наследник участка под ней и пр.). В ряде случаев такое лицо может взыскать убытки с застройщика;

– собственник участка под постройкой (если застройщик неизвестен);

– арендатор земли (если застройщик неизвестен и постройка возведена после получения прав на землю).

В деле о сносе самовольной постройки могут рассмотреть такие требования:

– об определении границ земельных участков;

– о выселении физлиц, которые проживают в постройке. Спор рассматривает СОЮ при участии прокурора.

Признание права собственности на постройку

С иском, в частности, могут обратиться:

– наследник земельного участка с постройкой;

– покупатель участка;

– участник юрлица, который получил земельный участок в рамках ликвидационной квоты;

– супруг (если постройка возведена в период брака).

К участию в деле о признании права на реконструированный объект привлекут всех его собственников. В этом случае рассмотрят вопрос о перераспределении долей.

Иск удовлетворят, если соблюдены все условия:

– отсутствие согласований и разрешений — единственный признак самовольной постройки;

– застройщик принимал надлежащие меры к их получению и вел себя добросовестно. Например, обращался за выдачей разрешений не для вида.

Если суд отказал в легализации постройки, можно обратиться снова. Условия — устранены нарушения, из-за которых в иске отказали, нет решения суда о сносе.

Суд может утвердить мировое соглашение или принять признание иска ответчиком только после проверки условий, при которых допускается введение постройки в оборот.

После вступления в силу решения суда для регистрации права не нужно получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но могут потребоваться иные документы, например техплан.

Решение может не содержать перечень работ, которые нужно выполнить для устранения нарушений. По общему правилу оно считается исполненным с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Если решение не исполнить, землю могут изъять или расторгнуть договор аренды.

При продаже участка исполнить решение суда обязан покупатель.

Судебные расходы несет ответчик независимо от того, принято ли решение о сносе постройки либо о приведении ее в соответствие нормативным требованиям.

Истец не сможет компенсировать расходы, если по делу о признании права на постройку ответчик или третье лицо не нарушали и не оспаривали его права (не подавали встречный иск, жалобы и пр.).